Nowe funkcje starych budynków – hotele w miejscach poprzemysłowych

Nowe funkcje starych budynków – hotele w miejscach poprzemysłowych

Marketing obiektów noclegowych

Rewitalizacja obiektów poprzemysłowych jest obecnie bardzo popularna, zarówno w Polsce, jak i na świecie.
Coraz częściej spotyka się plany przywrócenie do życia zarówno pojedynczych obiektów industrialnych, jak i całych kompleksów czy nawet obszarów poprzemysłowych. Nadanie im nowych funkcji i przystosowanie do aktualnych realiów społeczno­-gospodarczo-­kulturowych odbywa się, przede wszystkim, n
a podstawie:

  • analizy popytu na różnorodne oferty oraz usługi, które są następstwem wolnorynkowej gospodarki i wzrostu konkurencyjności firm,
  • zapotrzebowania na towary i usługi zaspokajające potrzeby społeczeństwa po przemianach mających miejsce w XX wieku.

Jedną z najważniejszych cech udanego zabiegu rewitalizacji obiektu poprzemysłowego, będącego reliktem przeszłości oraz symbolem minionego systemu społeczno­gospodarczego, jest taka adaptacja miejsca, by pomimo wyzbycia pierwotnych (przemysłowych) funkcji adaptowanego obiektu, nie zatracił on swoistego charakteru: zachował unikalną architekturę, charakterystyczne rozwiązania przestrzenne czy typowe dla tego rodzaju budownictwa maszynerie, a jednocześnie był odpowiednio przystosowany i atrakcyjny dla współczesnego odbiorcy.

Obecnie zauważamy coraz częstszy proces adaptacji dawnych obiektów przemysłowych do nowych celów, najczęściej związanych z działalnością typowo komercyjną (usługową, handlową, rozrywkową) bądź artystyczną, które daleko odbiegają od pierwotnej funkcji miejsca – otwieranie nowych galerii handlowych, centrów biurowo­-konferencyjnych czy nawet centrów kultury w Polsce i na świecie. Wystarczy tu wspomnieć o Browarze Mieszczańskim we Wrocławiu, Galerii Szyb Wilson w Katowicach czy Hali Pomp w Kopalni Guido w Zabrzu, gdzie mieści się jedyna w Polsce klubokawiarnia ulokowana pod ziemią w byłej kopalni węgla kamiennego. Spośród wielu przykładów udanego zagospodarowania obiektu, który nie tylko zachowuje pamięć o przeszłości, ale jest także swoistym sukcesem komercyjnym i generatorem zysków finansowych, jest chociażby galeria handlowa Stary Browar w Poznaniu.

Branża hotelarska także dość szybko zareagowała na trend przywracania do życia dawnych obiektów i dostrzegła wielkie możliwości płynące z otwierania obiektów noclegowych w bardzo zróżnicowanych przestrzeniach postindustrialnych. Wielu hotelarzy i inwestorów śledzących nowości na rynku oraz obserwując swych gości, zauważyło także narodziny nowego typu turysty, osoby o dużym zapotrzebowaniu na unikalne doświadczenia, wszechobecne wrażenia estetyczne oraz niebanalne formy spędzania wolnego czasu. Niejako w odpowiedzi na taki model gościa zaczęły powstawać hotele w miejscach nietypowych: dawnych magazynach, browarach czy spichlerzach.

Właściciele hoteli w obiektach poprzemysłowych mają świadomość potencjału takiego miejsca i starają się maksymalnie wykorzystywać cechy charakterystyczne i niepowtarzalne atuty miejsca w celach stricte marketingowych: promocji hotelu i skoncentrowania na nim uwagi potencjalnego klienta. Wiele takich obiektów buduje swój marketing hotelowy na podstawie miejsca, w jakim funkcjonuje, swoją przewagę konkurencyjną oraz wizerunek miejsca unikatowego.

Podstawą takiej strategii jest głównie charakterystyczna architektura obiektu przemysłowego ­-  budownictwo przemysłowe charakteryzuje się surową, monumentalną bryłową architekturą, prostą i przestrzenną konstrukcją, występowaniem elementów żeliwnych, metalowych i innych wytrzymałych oraz dobrze sprawdzających się w warunkach pracy przemysłowej. Co ważne, zwłaszcza polskie budownictwo przemysłowe bazuje głównie na prostych, funkcjonalnych planach, a wznoszone budynki muszą być maksymalnie użyteczne

Rewitalizacja obiektów przemysłowych i  ich adaptacja na cele hotelowe przebiega stopniowo.

W pierwszej kolejności tworzy się konkretny plan restauracji, adaptacji i modernizacji najczęściej zaniedbanego zabytku, tak, by spełniał on wymogi postawione w Ustawie o usługach turystycznych.

Po serii zabiegów i procesów polepszających stan techniczny obiektu pod kontrolą konserwatora zabytków oraz na koszt ich właściciela, jego wnętrza zostają odpowiednio przystosowane do założonej wizji obiektu. Najczęściej surowe wnętrza obiektów przemysłowych, trzeba odpowiednio udomowić, uszlachetnić, a w tym celu wykorzystuje się odpowiedni design, który jest kluczowy w procesie oswajania przestrzeni, bez pozbawienia jej pierwotnego charakteru.

Po oczyszczeniu, zmodernizowaniu i wykorzystaniu wzornictwa przemysłowego, czyli odpowiedniej adaptacji budynku, obiekt zaczyna funkcjonowanie w nowej formie. Staje się nie tylko przykładem na udane zagospodarowanie pewnej przestrzeni, ale i symbolem przeszłości, który  ma swoje miejsce w nowych realiach oraz wzbogaca wizerunek miasta, wpisując się w kontekst modernizacji polskich miast.

Jest to oczywiście bardzo uproszczona instrukcja przystosowania obiektu i specjaliści w tej dziedzinie zapewne mogą mieć sporo do dodania.

HOTEL GDAŃSK

Hotel Gdańsk to idealny przykład na przystosowanie dawnego obiektu przemysłowego i przywrócenie go do funkcjonowania w ramach działalności hotelarskiej. Hotel znajduje się w dawnym spichlerzu nazywanym Nowa Pakownia, którego budowę datuje się na 1750 rok. Tradycyjny spichlerz   o powierzchni 2922 m2 znajduje się na ul. Szafarnia 9, nad brzegiem Motławy. Nazwa spichlerza jest związana z jego historią ­ od 1816 roku służył on gdańskim władzom rządowym jako magazyn do przechowania oraz pakowania przesyłek w obrocie portowym i celnym. Historia tego miejsca nie zmieniła się nawet po ustanowieniu Wolnego Miasta Gdańsk ­ spichlerz nadal był w posiadaniu Urzędu Celnego. Co ciekawe, jako jedyna część zabudowy ulicy Szafiarnej, przetrwał on zniszczenia miasta spowodowane przez naloty bombowe sił niemieckich w marcu i kwietniu 1945 roku. Po wojnie obiekt został przejęty przez nowych właścicieli i służył jako magazyn przedsiębiorstwa spożywczego, co przyczyniło się do jego zaniedbania. Mimo, że obiekt w 1971 roku został wpisany do Rejestru  Zabytków z nr rej.: 391 z 6.09.1971, nie prowadzono w nim żadnych prac remontowych.

Od 2004 roku właścicielem obiektu jest firma Navo Invesment sp. z .o o., która trwające 4 lata rozpoczęła skomplikowane prace remontowo­adaptacyjne. Prace budowlane były objęte dozorem konserwatorskim, ze względu na zabytkowy charakter modernizowanej budowli. W końcu, 26 czerwca 2008 roku miało  miejsce  uroczyste  otwarcie hotelu, podczas którego obiekt otrzymał prawo do używania swojej prestiżowej nazwy specjalną uchwałą Rady Miasta Gdańsk, jako dowód uznania dla wielkiego wkładu w rewitalizację zabytkowego spichlerza z połowy XVIII wieku, w którym hotel się znajduje.

Inwestor musiał dostosować swoją wizję działalności gospodarczej do możliwości, jakie dawał dawny budynek spichlerza ­ niosło to za sobą ograniczenia konstrukcyjne wynikające z zabytkowego charakteru budowli, co w efekcie spowodowało konieczność rezygnacji z realizacji pewnych wymogów, jakie powinien spełniać hotel czterogwiazdkowy.

W obiekcie nie zainstalowano urządzeń klimatyzacyjnych, ponieważ wymagałoby to interwencji w zabytkową konstrukcję w oraz nie zrealizowano pomysłu budowy drugiej windy w dawnym spichlerzu, ponieważ to też wiązałoby się z koniecznością wyburzania części wspornej, co naruszyłoby stabilność budowli.

Ze względu na niemożność przebicia konstrukcji dachowej, odstąpiono również od doprowadzenia windy do V i VI piętra. Mimo tych utrudnień, obiekt jest doskonale przystosowany do pełnienia swojej roli. Dzięki zachowaniu typowych cech architektonicznych dla tego rodzaju budowli, jak deski czy stropy, mimo modernizacji i unowocześnieniu, obiekt zachowuje historyczny charakter budowli.

Już po otwarciu obiektu do tradycyjnej części spichlerza została dobudowana klatka schodowa oraz dodatkowa część Yachting, mieszcząca się nad nadrzeczną mariną. Dodanie nowej zabudowy stworzyło z obiektu miejsce, które łączy w sobie historię miasta z obecnymi trendami architektonicznymi, zespolenie tradycji z nowoczesnością bez zbędnej interwencji w klasyczny schemat budynku ­ dobudowana klatka schodowa oraz dodatkowa część znacznie różnią się od spichlerza stylem architektonicznym oraz wykorzystanymi materiałami. Nowa część znacząco powiększyła obiekt ­ mieści ona 50 pokoi, salę konferencyjną oraz SPA, którego stworzenie było niemożliwe w budynku dawnej Nowej Pakowni.

Obecnie obiekt powrócił do publicznej używalności jako 96 pokojowy hotel, posiadający zaplecze konferencyjno­-gastronomiczne oraz własną warzelnię piwa Brovarnia  Gdańsk. Owa warzelnia szybko stała się miejscem spotkań gdańszczan ­ warzone tam piwo odwołuje się do lokalnych tradycji piwowarstwa, a nad jej przebiegiem czuwają doświadczeni znawcy trunku.

Szeroki wachlarz usług dodatkowych czyni z Hotelu Gdańsk miejsce dość popularne, zwłaszcza, wśród gości z zagranicy. Jest to doskonała sposobność do pokazania wnętrza jednego z gdańskich zabytków, przedstawienie jego walorów oraz zaprezentowanie możliwości płynących z adaptacji miejsc porzuconych, i wydawałoby się – niemożliwych do zagospodarowania przy modelu gospodarki zdominowanej przez sektor usług. Ze względu na współpracę z Radą Miasta przy procesie rewitalizacji obiektu, hotel stał się niejako wizytówką Gdańska i jest częstym miejscem spotkań władz miasta z politykami czy innymi gośćmi.

Oczywiście, w przypadku Hotelu Gdańsk, po dawnym spichlerzu została tylko historia  zamknięta w pewnej formie architektonicznej. Jednak działania podjęte przez właściciela na rzecz odnowy tego obiektu, mają dużo szerszy zasięg. Nie tylko przywrócono do funkcjonowania jeden z gdańskich zabytków, zatrzymano jego stopniową degradację i niszczenie, ale też znacząco wpłynięto na rozwój okolicy i jej ożywienie ­ w centrum miasta znajduje się estetyczny, duży hotel z własnym parkingiem, restauracją oraz browarnią, który jest miejscem otwartym dla okolicznych mieszkańców. Zadbano o bardzo ważne kwestie czystości i estetyki najbliższego otoczenia, wpływając tym samym na wzrost komfortu życia samych mieszkańców okolicy. Prowadzenie działalności hotelarskiej, zwłaszcza obiektów kilkugwiazdkowych, wymusza na właścicielach dbanie o dobrą kondycję i stan techniczny budynku i otoczenia ­ wszystkie zaniedbania odbijają się na ich opinii i zarobkach. Hotelarze muszą się tym samym liczyć z koniecznością stałych inwestycji w proces utrzymania obiektu w dobrej formie, co jest też uwzględnione w Ustawie z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z dnia 17 września 2003 r.).

Stała obserwacja stanu obiektu ma kluczowy wpływ na utrwalenie zabudowy charakterystycznej dla miasta portowego, pełnego spichlerzów i innych obiektów o podobnym charakterze.

HOTEL SŁONECZNY MŁYN

Słoneczny Młyn to jedyny, położony nad rzeką Brdą w Bydgoszczy hotel czterogwiazdkowy, który powstał dzięki zaadaptowaniu na cele usługowe XIX­wiecznego młyna zbożowego. Młyn Kentzera przy ul. Jagiellońskiej 96 (dawniej ul. Promenada 36) wybudowano w roku 1882 roku z inicjatywy wspólników Ludwika Wolfena i Meyera Fliessa. Był to niewielki młyn o wydajności tony dziennie, który był przebudowany i modernizowany na przełomie XIX i XX w. i wokół którego powstał cały kompleks przemysłowy. Młyn to niewielki budynek z czerwonej cegły o ścianach wykonanych z tzw. pruskiego muru, stojący po środku kompleksu, do którego z czasem dobudowano pięciokondygnacyjny magazyn i inne budynki gospodarcze. Wiek XX nie był dla obiektu zbyt łaskawy ­ nacjonalizacja i przejęcie przez Społem spowodowały jego powolny upadek, kres jego działalności oraz stopniową degradację budynku.

W 2006 młyn został zakupiony przez Barbarę Komorowską, która zaplanowała adaptację tego miejsca na hotel. Prace adaptacyjne trwały w latach 2007­-2009 i były dość złożone ­ wizją inwestorki było połączenie różnych budynków wchodzących w kompleks młyna w jedną całość, co wymagało żmudnych prac remontowych i adaptacyjnych. Prace, mimo niewpisania obiektu do rejestru zabytków, wymagały kontroli konserwatora zabytków, szczególnie, że wiele budynków  wchodzących  w  skład  zaplanowanej  budowli było w bardzo złym stanie technicznym i wymagało rozbiórki. Nowy budynek bazujący na prawie nienaruszonej konstrukcji z 1916 roku został stworzony z zachowaniem elementów ocalałych z rozbiórki niektórych budynków wchodzących w skład kompleksu i został oddany do użytku 3 kwietnia 2009. Miało wtedy miejsce oficjalne otwarcie czterogwiazdkowego Zespółu Hotelowego “Słoneczny Młyn”.

Obiekt liczy 96 pokoi, łącznie jest około 200 miejsc noclegowych, do  dyspozycji  gości  pozostaje też restauracja, strefa  konferencyjna oraz SPA. Aranżacja wnętrza w hotelu nawiązuje do  stylu z początku XX wieku, głównie dominują elementy secesyjne i art deco, co ciekawie współgra z prostą, przemysłową konstrukcją budynku i jego surową architekturą, zachowującą typowe dla stylu przemysłowego elementy stalowe, żeliwne, drewniane [Gregorczyk 2011, s. 75]. Obiekt funkcjonuje  jako przykład kompletnej i sukcesywnej rewitalizacji obiektu przemysłowego. Na szczególną uwagę zasługuje plan zagospodarowania terenów bezpośrednio nad rzeką Brdą, gdzie obiekt się znajduje. Na potrzeby hotelu powstał nadrzeczny taras oraz charakterystyczne oświetlenie elewacji budynku, jednak  są w planach dalsze prace aranżujące najbliższą przestrzeń ze szczególnym uwzględnieniem wodnej historii Bydgoszczy ­ rzeka od zawsze miała duże znaczenie dla życia miasta oraz młyna.

Hotel funkcjonuje jako miejsce docelowe turystyki eventowej, ze względu na możliwość organizacji różnych eventów, np. biznesowych, jak konferencje czy pokazy w murach 5 sal konferencyjnych, które znajdują się w obiekcie. Słoneczny Młyn oferuje także różne wydarzenia dla zwykłych turystów i mieszkańców okolicy ­ fundacja “Młode Talenty” często organizuje tu rozmaite recitale, wystawy i inne wydarzenia kulturalne, które cieszą się popularnością wśród bydgoszczan. Hotel stara się dbać także o ofertę eventów specjalnych, jak imprezy Powitanie Lata, prywatnych,  typu wieczory panieńskie, chrzciny i inne. Tym samym oferuje szerokie spectrum usług nie tylko dla gości, ale i mieszkańców miasta i okolic, stając się przez to miejscem szczególnie rozpoznawalnym i uczęszczanym.

Wśród hoteli, które mieszczą się w obiektach poddanych procesom rewaloryzacji i rewitalizacji są też przypadki przedsiębiorstw, które obok świadczenia usług noclegowych, tworzą misję działalności polegającą na podejmowaniu się działań na rzecz promocji kultury i sztuki, w tym upowszechnianiu wiedzy o samym miejscu i jego historii, niezwykłej architekturze czy innych walorach. Często jednym ze środków podejmowanych przez właścicieli hotelowych jest skrajna ekspozycja architektury samego budynku czy modny, uzupełniający przestrzeń design, korespondujący z historią i architekturą obiektu.

Inną formą są wszelakie wydarzenia kulturalne aranżowane przez właścicieli i odbywające się w gmachu obiektu. Są to przykłady rewitalizacji na dalszym etapie, przywrócenia obiektu do obiegu społeczno­kulturowego poprzez odpowiednie ożywianie jego przestrzeni i kreowanie miejsca docelowego wizyt i spotkań, interakcji kulturalnej i artystycznej, wzbogacania oferty kulturalnej miasta oraz regionu. W taki sposób funkcjonują, m.in. hotele Andels Łódź i Blow Up Hall w Poznaniu, ale o nich opowiemy więcej w kolejnym wpisie na blogu Freestyle Marketing – już za tydzień!

Podziel się tekstem:

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *